Prêt immobilier après 60 ans : ce qui se joue sur l'assurance et la durée

Réponse directe. Aucune loi ne fixe d'âge maximum pour emprunter. Après 60 ans, la difficulté vient de l'assurance emprunteur et de l'âge de fin de prêt que chaque banque accepte. Une durée plus courte, une assurance comparée et, si besoin, une garantie alternative rendent le projet possible dans de nombreux dossiers.

L'âge de fin de prêt : une règle de banque, pas de loi

Les banques et les assureurs fixent un âge limite pour la fin du remboursement et pour la couverture des garanties. Ces limites varient d'un établissement à l'autre et selon la garantie (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, incapacité). La garantie incapacité de travail cesse en général plus tôt que la garantie décès, souvent au moment de la retraite.

Conséquence pratique : à 62 ans, viser 25 ans de crédit n'a souvent pas de sens. Une durée plus courte, avec un apport plus important, est le cas le plus courant. Le taux d'effort de 35 % reste le même (voir les normes HCSF), donc une durée courte suppose des revenus ou un apport qui suivent.

Le questionnaire de santé après 60 ans

Depuis la loi du 28 février 2022, l'assureur ne peut demander aucune information de santé si deux conditions sont réunies : la part assurée de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par personne, et le remboursement se termine avant votre 60e anniversaire.

Pour un emprunteur qui a déjà 60 ans ou plus, la seconde condition n'est jamais remplie : le questionnaire de santé est donc demandé. Il doit être rempli avec exactitude. Une omission ou une fausse déclaration peut conduire l'assureur à refuser d'indemniser.

Selon les réponses, l'assureur propose un contrat aux conditions standard, avec une surprime, avec une exclusion de garantie, ou refuse. Comparer plusieurs assureurs a ici un vrai effet, car leur approche du risque lié à l'âge et à la santé diffère. La loi Lemoine permet aussi de changer d'assurance en cours de prêt.

La convention AERAS en cas de risque de santé aggravé

Quand l'état de santé ne permet pas une assurance aux conditions standard, la demande est examinée dans le cadre de la convention AERAS, en trois niveaux :

1. un questionnaire de santé général ;
2. un questionnaire par pathologie, avec éventuellement des documents médicaux demandés par le médecin de l'assureur ;
3. un examen approfondi de 3e niveau, possible seulement sous conditions de montant et d'âge en fin de contrat, précisées par la convention.

Pour un emprunteur senior, la condition d'âge du 3e niveau est souvent décisive. Vérifiez-la sur la fiche officielle avant de bâtir le plan de financement (source en bas de page). En cas de refus, une association signataire de la convention peut conseiller, et la commission de médiation AERAS peut être saisie si les règles n'ont pas été appliquées.

Les garanties alternatives à l'assurance

Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur : la banque la demande pour se protéger, et elle peut accepter d'autres garanties, en complément ou à la place :

• le nantissement d'une assurance-vie ou d'un placement. L'épargne reste investie, mais elle est affectée en garantie du prêt ;
• l'hypothèque d'un bien déjà détenu, libre de crédit ;
• une délégation de quotité : dans un couple, assurer davantage le co-emprunteur dont l'assurance coûte moins cher.

Ces solutions demandent un patrimoine et se discutent au cas par cas. Voir aussi notre article sur les garanties caution, hypothèque et PPD.

Revenus de retraite et passage à la retraite pendant le prêt

Une pension de retraite est un revenu régulier, ce qui rassure la banque. Les difficultés viennent plutôt des cas intermédiaires :

• vous êtes encore en activité et partirez à la retraite pendant le prêt. La banque calcule le taux d'effort avec vos revenus actuels, puis avec votre pension estimée. Votre relevé de carrière et votre estimation de pension, disponibles sur votre espace retraite en ligne, sont des pièces utiles ;
• vos revenus comprennent des loyers ou des revenus financiers. Ils sont pris en compte selon des règles propres à chaque banque, souvent avec une décote.

Quels projets après 60 ans

Achat d'une résidence principale plus petite, résidence secondaire, investissement locatif pour compléter la retraite, aide à un enfant : la banque regarde chaque projet avec le même filtre de durée et d'assurance. Pour un achat lié à la vente d'un logement actuel, le prêt relais est souvent envisagé. Le prêt in fine, adossé à une épargne, peut convenir à certains investisseurs. Pour une résidence secondaire, voir notre guide dédié.

Le rôle d'un courtier indépendant

Je vérifie d'abord la faisabilité de l'assurance, avant même de comparer les taux : c'est souvent elle qui décide du dossier. Je présente ensuite le projet aux banques, parmi 30 banques partenaires, dont la politique d'âge correspond, et je compare les assurances en délégation. Dossier étudié et monté en moins de 48 h, partout en France, à distance.

Honoraires dus seulement si le prêt est obtenu, montant écrit dans le mandat, selon votre dossier.

Sources

• Service-public.fr, « Comment obtenir un contrat d'assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? » (questionnaire de santé, fiche standardisée)
• Service-public.fr, « Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? » (niveaux d'examen, conditions du 3e niveau, médiation)
• Service-public.fr, « Je veux obtenir un crédit immobilier »