Glossaire du Crédit et du Courtage
Toutes les définitions clés pour comprendre votre financement : prêt immobilier, regroupement de crédits, assurance emprunteur et réglementation.
Apport personnel
Somme d'argent que l'emprunteur investit dans son projet immobilier sans recourir à l'emprunt. L'apport provient généralement de l'épargne personnelle, d'un héritage, d'une donation ou de la revente d'un bien. La plupart des banques demandent un apport d'au moins 10% du montant du projet pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore les conditions du prêt (taux plus bas, meilleure acceptation).
Assurance emprunteur
Assurance obligatoire souscrite lors de la signature d'un prêt immobilier. Elle garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Depuis la Loi Lemoine (2022), l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. L'assurance emprunteur représente en moyenne 25% à 35% du coût total du crédit.
Capacité d'emprunt
Montant maximum qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque, calculé en fonction de ses revenus nets, de ses charges, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. La norme HCSF limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets. La capacité d'emprunt prend en compte le salaire net, les revenus locatifs (à 70%), les primes récurrentes et les charges existantes.
Courtier en prêt immobilier (IOBSP)
Professionnel intermédiaire entre l'emprunteur et les banques, immatriculé à l'ORIAS. Le courtier compare les offres de plusieurs établissements bancaires pour trouver les meilleures conditions de financement. Il monte le dossier, le présente aux banques et négocie les conditions (taux, frais de dossier, assurance). Sa rémunération est généralement au succès : l'emprunteur ne paie que si le prêt est obtenu.
Délégation d'assurance
Possibilité pour l'emprunteur de souscrire une assurance de prêt auprès d'un assureur différent de celui proposé par la banque prêteuse. La Loi Lagarde (2010) a instauré ce droit, renforcé ensuite par la Loi Hamon (2014), l'amendement Bourquin (2018) et la Loi Lemoine (2022). La seule condition est que le contrat choisi offre des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque.
Différé de remboursement
Période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté. On distingue le différé partiel (paiement des intérêts uniquement) et le différé total (aucun paiement, les intérêts sont capitalisés). Le différé est couramment utilisé pour les achats en VEFA (pendant la construction) ou les prêts professionnels (en attendant que l'activité génère du chiffre d'affaires).
Frais de dossier
Frais facturés par la banque pour l'étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils varient de 500 à 1 500 euros selon les établissements et sont négociables. Un courtier peut souvent obtenir leur réduction voire leur suppression dans le cadre de la négociation globale du financement.
Garantie (hypothèque, caution, PPD)
Sûreté exigée par la banque pour se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur. Les trois formes principales sont : l'hypothèque (inscription sur le bien, 1,5% à 2% du montant), le privilège de prêteur de deniers (PPD, moins coûteux, réservé à l'ancien), et la caution (organisme garant comme Crédit Logement, souvent partiellement restituée en fin de prêt).
HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)
Autorité française qui fixe les normes d'octroi du crédit immobilier. Depuis janvier 2022, les règles HCSF imposent un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets de l'emprunteur (assurance incluse) et une durée maximale de 25 ans (27 ans pour les achats en VEFA ou avec plus de 25% de travaux). Ces règles visent à prévenir le surendettement des ménages.
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)
Pénalités que la banque peut appliquer si l'emprunteur rembourse son prêt immobilier avant l'échéance prévue. Elles sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû. Un courtier peut négocier la suppression ou la réduction des IRA lors de la mise en place du prêt.
Loi Lemoine
Loi entrée en vigueur le 1er juin 2022 qui permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais et sans délai de préavis (la résiliation prend effet 10 jours après réception par l'ancien assureur). Elle supprime également le questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 euros par personne dont le terme intervient avant les 60 ans de l'emprunteur.
ORIAS
Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, banque et finance. Tout courtier en prêt immobilier doit être immatriculé à l'ORIAS pour exercer légalement. Le numéro ORIAS est vérifiable sur orias.fr et garantit que le professionnel respecte les obligations réglementaires (formation, assurance RC pro, garantie financière).
PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Prêt aidé par l'État, sans intérêts ni frais de dossier, destiné aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Le PTZ peut financer jusqu'à 50% du coût de l'opération en zone tendue (A, A bis, B1) et 20% en zone détendue (B2, C). Son montant dépend de la zone géographique, du nombre d'occupants et des revenus du ménage. Il est remboursable sur 20 à 25 ans avec un différé de 5 à 15 ans.
Rachat de crédits (regroupement)
Opération bancaire consistant à regrouper plusieurs crédits en cours (immobilier, consommation, découverts) en un seul prêt avec une mensualité unique et réduite. L'allongement de la durée permet de diminuer les mensualités de 30% à 60%, mais peut augmenter le coût total du crédit. Le rachat de crédits est accessible aux propriétaires (avec garantie hypothécaire) et aux locataires.
Taux d'endettement
Ratio entre les charges de crédit mensuelles et les revenus nets mensuels de l'emprunteur. La norme HCSF fixe le maximum à 35% (assurance de prêt incluse). Exemple : pour des revenus nets de 4 000 euros/mois, les mensualités totales de crédit ne doivent pas dépasser 1 400 euros. Le courtier optimise ce ratio en ajustant la durée, le taux et le montage du prêt.
Taux d'usure
Taux maximum légal auquel une banque peut prêter, publié trimestriellement par la Banque de France. Il inclut tous les frais liés au crédit (intérêts, assurance, frais de dossier, garantie). Si le TAEG (taux annuel effectif global) dépasse le taux d'usure, la banque ne peut pas accorder le prêt. Le courtier vérifie systématiquement ce point et optimise le montage pour rester sous le seuil.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
Indicateur qui représente le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel. Il inclut le taux d'intérêt nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tous les autres frais obligatoires. C'est le seul taux qui permet de comparer objectivement deux offres de prêt entre elles. Il ne doit pas dépasser le taux d'usure.
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Achat d'un bien immobilier neuf sur plan, avant ou pendant sa construction. Le paiement s'effectue par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux (appels de fonds). Pour un achat en VEFA, la durée maximale du prêt peut être portée à 27 ans (au lieu de 25 ans habituellement). Un différé de remboursement du capital est généralement accordé pendant la phase de construction.
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