Prêt immobilier in fine en 2026 : pour qui, comment ça marche, ce que les banques regardent

Un prêt immobilier in fine est un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée ; le capital est remboursé en une fois, à la dernière échéance. Il s'adresse surtout aux investisseurs qui disposent d'une épargne placée, souvent nantie au profit de la banque. Son coût en intérêts est plus élevé que celui d'un prêt amortissable de même taux et de même durée.

Par Julien Soumillon, courtier indépendant (ORIAS 17003825). Mis à jour le 21 octobre 2026.

Le mécanisme du prêt in fine

En bref : des échéances composées des seuls intérêts et de l'assurance, puis le capital en totalité au terme.

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une part de capital et des intérêts calculés sur le capital restant, qui diminue. Dans un prêt in fine, le capital restant dû ne baisse pas : les intérêts sont calculés chaque mois sur la totalité de la somme empruntée. Au terme, le capital est remboursé, le plus souvent grâce à l'épargne constituée en parallèle ou à la vente du bien.

Les profils concernés

En bref : des emprunteurs avec un patrimoine financier déjà constitué, le plus souvent pour un investissement locatif.

• Investisseurs locatifs qui souhaitent une mensualité réduite pendant la durée du prêt. Voir le guide de l'investissement locatif 2026.
• Achats en SCI, quand la stratégie patrimoniale de la société le justifie. Voir le prêt immobilier en SCI.
• Chefs d'entreprise et professions indépendantes qui structurent leur patrimoine, parfois en lien avec un financement professionnel.

Le prêt in fine est rarement adapté à une résidence principale financée sans épargne préalable. Les règles du HCSF (taux d'effort de 35 % au plus, durée de 25 ans au plus) s'appliquent aussi à ce type de prêt (décision du 29 septembre 2021, Légifrance).

Le nantissement : ce que les banques regardent

En bref : la banque demande en général une garantie sur un placement, qui doit pouvoir couvrir le capital au terme.

Le nantissement consiste à affecter un placement (contrat d'assurance vie, compte titres, par exemple) en garantie du prêt. Les banques regardent :

• le montant de l'épargne nantie par rapport au capital emprunté ;
• le type de support (fonds en euros, unités de compte) et donc le risque de baisse de sa valeur ;
• la capacité du placement à couvrir le capital au terme ;
• vos revenus et votre taux d'effort, comme pour tout prêt immobilier.

Chaque établissement fixe sa propre politique : niveau d'épargne demandé, supports acceptés, durée. C'est un point que nous comparons d'une banque à l'autre.

Le coût comparé à un prêt amortissable

En bref : à taux et durée égaux, l'in fine coûte davantage en intérêts, mais la mensualité est plus faible.

Exemple illustratif (cas fictif, ni offre ni proposition de taux, assurance non comprise) : 200 000 € empruntés sur 20 ans à un taux hypothétique de 4 %.

	Prêt amortissable	Prêt in fine
Mensualité	1 211,96 €	666,67 € (intérêts seuls)
Capital à rembourser au terme	0 €	200 000 €
Total des intérêts	90 871 €	160 000 €

Dans la réalité, le taux d'un prêt in fine peut différer de celui d'un prêt amortissable, et le rendement du placement nanti vient s'ajouter au calcul. Comparez toujours les TAEG et le coût total.

La comparaison complète tient compte de la fiscalité de l'investissement locatif (intérêts déductibles selon le régime choisi), à vérifier avec votre conseiller fiscal.

Les pièces à fournir

• Pièce d'identité, justificatif de domicile
• Trois derniers bulletins de salaire ou deux derniers bilans pour un indépendant
• Deux derniers avis d'imposition
• Trois derniers relevés de compte
• Relevés des placements susceptibles d'être nantis (assurance vie, compte titres)
• Pour un investissement locatif : compromis, estimation du loyer, baux en cours le cas échéant
• Pour une SCI : statuts, derniers bilans, procès-verbal d'assemblée autorisant l'emprunt

Honoraires

Honoraires dus seulement si le prêt est obtenu, montant écrit dans le mandat, selon votre dossier. Selon les dossiers, le courtier peut aussi être rémunéré par la banque. Ce point est indiqué avant toute signature.

Pour un projet, voir notre page prêt immobilier.