Acheter un logement avec des crédits en cours : solder, regrouper ou garder

Réponse directe. Vos crédits en cours entrent dans le calcul du taux d'effort, plafonné à 35 % des revenus par le HCSF. S'ils font dépasser ce seuil, trois pistes existent : solder une partie avec l'épargne, regrouper les crédits avant l'achat, ou faire racheter certains crédits dans le même financement que l'achat quand la banque l'accepte. Le bon choix dépend du montant restant dû, de l'apport et du calendrier du projet.

Comment la banque compte vos crédits en cours

Le taux d'effort se calcule en additionnant toutes les charges d'emprunt du foyer (crédits existants plus nouveau prêt immobilier, assurance comprise) et en les divisant par les revenus. Le HCSF fixe le plafond à 35 %, avec une marge de dérogation laissée aux banques pour une partie de leur production. Le détail est expliqué dans notre guide des normes HCSF.

En pratique, entrent dans le calcul : prêt auto, prêt personnel, prêt travaux, crédit renouvelable utilisé, prêt étudiant en remboursement, éventuel crédit immobilier sur un autre bien. Les loyers d'une location avec option d'achat sont souvent pris en compte aussi. Un crédit renouvelable ouvert mais non utilisé peut être regardé : beaucoup de banques demandent sa clôture.

Concrètement, un foyer qui consacre déjà une part importante de ses revenus à deux crédits conso dispose d'autant moins de place pour la mensualité immobilière sous le plafond. Chaque euro de mensualité existante réduit la mensualité possible pour l'achat.

Option 1 : solder un ou plusieurs crédits avec votre épargne

C'est souvent la solution la plus simple quand l'épargne le permet. Le remboursement anticipé d'un crédit à la consommation est possible à tout moment ; des indemnités peuvent être prévues selon le contrat et le montant remboursé.

Le calcul à faire :

• ce que vous gagnez : une mensualité en moins, donc plus de capacité d'emprunt sous les 35 % ;
• ce que vous perdez : de l'apport, alors que la banque regarde aussi la part de frais de notaire et de garantie que vous couvrez vous-même ;
• ce qui reste : une épargne de précaution après l'achat. Une banque lit mal un dossier qui vide tous les comptes pour passer sous le seuil.

Soldez en priorité les crédits dont la mensualité est élevée par rapport au capital restant dû, et faites-le avant le dépôt du dossier, avec le justificatif de fin de crédit.

Option 2 : regrouper vos crédits avant l'achat

Un regroupement de crédits remplace plusieurs crédits par un seul, sur une durée plus longue. La mensualité baisse, ce qui peut ramener le taux d'effort sous 35 % avant de présenter le projet immobilier.

Trois points de vigilance :

• le coût total augmente en général, du fait de l'allongement de la durée. Comparez-le avant de signer (voir regroupement de crédits : coût total, TAEG, durée) ;
• le calendrier : un regroupement très récent peut faire douter la banque qui étudie l'achat. Elle cherche à comprendre pourquoi le budget a été restructuré. Prévoyez du temps entre les deux opérations, et une explication écrite ;
• les garanties perdues : en remboursant les anciens crédits, vous perdez les assurances et cautions qui y étaient attachées. Le nouveau contrat peut comporter de nouveaux délais de carence.

Pour les seuls crédits à la consommation, voir notre guide du rachat de crédit consommation. Pour un propriétaire qui veut inclure un crédit immobilier existant, voir regroupement de crédits pour propriétaire.

Option 3 : faire racheter des crédits dans le financement de l'achat

Certaines banques acceptent, dans le même dossier que l'achat, de rembourser un ou plusieurs crédits à la consommation. Le montant correspondant s'ajoute au financement et la mensualité unique est calculée sur la durée du prêt immobilier.

Cette solution n'est pas proposée par toutes les banques ni pour tous les montants. Elle se discute quand les crédits à racheter restent modestes par rapport au projet et que le reste du dossier est solide. Elle fait aussi entrer des dépenses de consommation dans un prêt long : le coût total doit être regardé ligne par ligne.

Option 4 : garder les crédits et ajuster le projet

Parfois, la meilleure option consiste à ne rien restructurer : attendre la fin d'un crédit proche de son terme, ajuster le prix visé, ou augmenter la durée dans la limite des 25 ans en principe. Un crédit qui s'achève dans quelques mois peut aussi être écarté du calcul par certaines banques si l'échéancier le prouve.

Vous pouvez tester plusieurs hypothèses de mensualité avec le simulateur.

Ce que la loi impose au prêteur en cas de rachat

Pour un rachat ou un regroupement, le prêteur doit vous dire par écrit si le nouveau crédit crée une dette plus élevée ou plus longue que les anciens. Pour un regroupement d'au moins deux crédits, un document d'information spécifique détaille, crédit par crédit, le capital restant dû, l'estimation des indemnités de remboursement anticipé, les frais et les garanties perdues.

Pour le rachat d'un crédit immobilier par une autre banque, des indemnités de remboursement anticipé et des frais de garantie peuvent s'appliquer, et une nouvelle assurance peut être demandée.

Le rôle d'un courtier indépendant

Je chiffre les quatre options sur votre situation réelle, je vous montre l'effet sur le taux d'effort, l'apport restant et le coût total, puis je présente le dossier retenu aux établissements adaptés parmi 30 banques partenaires. Dossier étudié et monté en moins de 48 h. Si une banque a déjà refusé votre achat pour endettement, voir prêt immobilier refusé.

Honoraires dus seulement si le prêt est obtenu, montant écrit dans le mandat, selon votre dossier.

Sources

• Service-public.fr, « Crédit à la consommation : obligations de la banque » (information écrite en cas de rachat de crédits)
• Code de la consommation, article R314-19 (document d'information du regroupement de crédits)
• Service-public.fr, « Comment renégocier ou obtenir le rachat de son crédit immobilier ? » (indemnités, frais, assurance)
• Service-public.fr, « Je veux obtenir un crédit immobilier » (taux d'effort, taux d'endettement)
• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers