Financement de soulte : comment emprunter pour racheter la part d'un bien

Oui : on peut financer une soulte par un crédit immobilier, si la banque accepte le dossier. La soulte est la somme versée pour racheter la part d'un indivisaire, lors d'un divorce, d'une séparation ou d'une succession. Le prêt finance cette somme et, selon le montage, le capital restant dû du crédit déjà en place. Ce n'est pas une promesse de taux, ni un accord automatique, ni un conseil sur le partage. Cadre national, partout en France : le dossier et le contrat comptent, pas la commune.

Qu'est-ce qu'une soulte

Une soulte compense un partage inégal. La personne qui reçoit une part de bien plus importante verse de l'argent à celle qui reçoit moins. Le chiffre ne sort pas d'un barème bancaire : il sort de la liquidation du patrimoine (biens et dettes), arrêtée par les personnes concernées et, dès qu'un immeuble est en jeu, par le notaire.

Divorce ou séparation d'un couple marié. Service-public indique que l'ex-époux qui conserve le domicile commun verse une soulte à l'autre. La soulte n'est pas obligatoire si d'autres biens compensent l'écart. Les ex-époux peuvent aussi vendre le bien, ou le conserver ensemble. Source : partage des biens des époux. Quand le bien est commun ou indivis, le partage est établi par un notaire. Source : procédure de partage.

Le régime matrimonial change la masse à partager (communauté, séparation de biens, communauté universelle). Cette page ne qualifie pas un régime et ne dit pas qui doit garder le logement.

Succession. Avant le partage, les biens du défunt sont en indivision entre les héritiers. Source : indivision successorale. Au partage, chaque héritier doit recevoir une valeur égale à ses droits. Des lots inégaux sont possibles si une soulte compense les héritiers concernés. Le partage amiable suppose leur accord. Source : partage des biens de la succession.

PACS et union libre. Le cadre civil n'est pas le même que le mariage, et le droit d'enregistrement non plus (voir plus bas). Seul le notaire qualifie l'acte. Un courtier lit le montant de soulte que cet acte retient. Il ne le fixe pas.

Comment se monte le crédit immobilier

L'emprunteur est la personne qui conserve le bien, ou qui augmente sa part. Le prêt immobilier lui sert à payer les autres. Le dossier suit les règles du crédit immobilier : offre écrite, délai de réflexion, assurance, garantie. Présentation générale : economie.gouv.fr.

Ce que le prêt peut couvrir. Trois masses reviennent souvent dans le plan de financement :

• la soulte versée aux indivisaires ;
• le capital restant dû du crédit déjà inscrit sur le bien, lorsque ce crédit est soldé pour libérer le co-emprunteur ;
• des frais : émoluments et formalités du notaire, garantie du nouveau prêt, et parfois des indemnités de remboursement anticipé.

La banque ne retient que ce que la valeur du bien et les revenus permettent. Un poste peut rester à la charge de l'emprunteur (épargne, donation). Les droits de succession, s'il y en a, sont un autre sujet : ils n'entrent pas ici comme une ligne automatique.

Quotité. Il n'existe pas de quotité nationale unique publiée pour un financement de soulte. La banque compare le besoin de trésorerie (soulte, frais, capital restant dû s'il est repris) à la valeur du bien qu'elle retient, et à la capacité de remboursement. La part déjà détenue peut réduire le besoin d'apport en numéraire. Elle ne crée pas un droit à un pourcentage. Aucun ratio n'est affiché ici comme règle, ni comme promesse d'une banque.

Capacité. Le cadre HCSF s'applique au montage : taux d'effort maximal de 35 % des charges d'emprunt (assurance comprise), durée maximale de 25 ans, 27 ans si l'entrée dans le logement est différée. Source : mesure HCSF. Détail : normes HCSF 2026. Pour un ordre de grandeur d'effort, sans décision bancaire : le simulateur.

Garantie. Le nouveau prêt est garanti selon la politique de l'établissement : caution, hypothèque conventionnelle, ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (l'ancien PPD, surtout sur un bien existant). Le type et le coût figurent dans l'offre et le TAEG. Si un prêt ancien est soldé, sa sûreté fait l'objet d'une mainlevée, dans l'acte notarié. Repères : caution, hypothèque ou PPD.

Co-emprunteurs. La personne qui garde le bien peut emprunter seule, ou avec un nouveau co-emprunteur, si la banque l'accepte. La personne qui reçoit la soulte n'a pas vocation à signer le nouveau prêt : le montage vise à la payer, et à la sortir du crédit commun lorsqu'il y en a un.

Désolidarisation. Le principe est fixé par service-public. Le divorce ou la séparation ne met pas fin au contrat de prêt, ni à l'engagement des co-emprunteurs. Deux voies existent, toutes deux soumises à la banque :

• rembourser le prêt commun par anticipation (la vente du bien, ou un nouveau crédit, peuvent servir à cela) ;
• demander à la banque de libérer un co-emprunteur, parfois avec un nouveau garant ou une garantie supplémentaire.

Tant que l'une de ces voies n'est pas actée, chacun reste tenu. Un jugement qui attribue le logement ne suffit pas. Source : garantie co-emprunteur en cas de divorce ou de séparation.

Si le prêt commun est remboursé avant son terme, le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé. Lorsqu'elles sont dues, leur montant ne peut pas dépasser le plus faible de deux plafonds : six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant ce remboursement. Elles ne sont pas dues dans certains cas de vente (changement de lieu de travail, décès, cessation forcée d'activité). Le financement de soulte n'est pas, à lui seul, l'un de ces cas. Le décompte vient de la banque. Source : remboursement anticipé.

Le nouveau prêt emporte une assurance emprunteur. La quotité exigée figure dans l'offre. Elle n'est pas un pourcentage unique national.

Un courtier IOBSP peut présenter le dossier à des établissements dont la politique accepte ce montage, y compris à distance. Il ne fixe pas la soulte, il ne tranche pas le partage, et il ne garantit ni le taux ni l'accord.

Ne pas confondre avec le rachat de prêt immobilier

Trois opérations se croisent dans les recherches. Une seule est traitée ici.

Financement de soulte. On emprunte pour verser à un indivisaire la somme qui compense sa part, et souvent pour solder le crédit commun. À la fin, une personne détient le bien (ou une part plus grande), et l'autre est payée. Le motif est le partage, pas la recherche d'un meilleur taux.

Rachat de prêt immobilier. On remplace le crédit immobilier en cours par un prêt d'un autre établissement, pour en changer le taux, la durée ou la mensualité. Les propriétaires restent les mêmes. Personne ne rachète la part d'un indivisaire. Un refinancement, sans part à verser, se regarde à part, dans un dossier de prêt immobilier.

Solder le crédit commun à l'intérieur d'un financement de soulte n'est pas un rachat de prêt immobilier. Le remboursement anticipé est alors un moyen de libérer le co-emprunteur, pas le but de l'opération.

Regroupement de crédits. On fusionne plusieurs prêts déjà en cours (consommation, immobilier, parfois les deux) en une seule mensualité. Il n'y a pas de part d'indivisaire à racheter. Cette opération est sur une autre page : regroupement de crédits. Elle ne se monte pas avec ce guide.

Pièces et points de vigilance

La banque demande un dossier de crédit immobilier, plus les pièces qui établissent le partage. La liste exacte varie. En pratique, on prépare :

• identité, revenus, charges, relevés de comptes ;
• titre de propriété, tableau d'amortissement et capital restant dû du prêt en cours, garantie déjà inscrite ;
• le projet d'acte ou l'acte de partage qui chiffre la soulte, et la valeur retenue pour le bien ;
• en divorce ou séparation : la convention ou la décision qui attribue le logement, selon ce que le prêteur demande ;
• en succession : les pièces notariales qui désignent les héritiers et le partage.

Ne pas figer une soulte que le crédit ne peut pas payer. L'acte notarié et l'offre de prêt doivent porter sur le même montant, au même moment. Si la banque finance moins que la soulte convenue, il faut un complément (épargne, autre bien attribué en compensation) ou revoir le partage avec le notaire. Un courtier ne réécrit pas l'acte.

Droit de partage. L'article 746 du CGI soumet les partages à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. Depuis le 1er janvier 2022, ce taux est de 1,10 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS (1,80 % en 2021). Source : BOFiP, article 108 de la loi de finances pour 2020.

Dans les partages visés à l'article 748 du CGI (succession, communauté conjugale, indivision entre époux ou partenaires de PACS, donation-partage, entre les personnes que le texte énumère), ce droit se liquide sur la valeur nette de l'actif partagé, sans déduire la soulte. Ce n'est donc pas un pourcentage appliqué seulement à la somme versée à l'autre indivisaire. Hors de ces cas, d'autres règles peuvent s'ajouter. Le notaire liquide l'impôt. Cette page ne calcule pas votre acte. Source : BOFiP, partages avec soultes.

Refus possible. Revenus trop justes au regard du HCSF, valeur du bien discutée, partage non stabilisé, ou politique de l'établissement : la banque peut refuser, ou financer une enveloppe plus basse. Vendre le bien, compenser par d'autres actifs, ou présenter un co-emprunteur sont des pistes, pas des issues garanties.

Parcours crédit : prêt immobilier. Ordre de grandeur de mensualité : simulateur. Garantie : caution, hypothèque, PPD.

Sources

• Service-public, partage des biens des époux (soulte si l'un conserve le domicile commun) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36328
• Service-public, procédure de partage en cas de divorce (notaire si bien immobilier commun ou indivis) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F903
• Service-public, indivision entre héritiers : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1296
• Service-public, partage des biens d'une succession (lots inégaux compensés par une soulte) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16194
• Service-public, garantie co-emprunteur en cas de divorce ou de séparation : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F548
• Service-public, remboursement anticipé d'un crédit immobilier (plafonds d'indemnités) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669
• BOFiP, abaissement du taux du droit de partage (article 746 du CGI, loi de finances pour 2020) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12397-PGP.html/identifiant=ACTU-2020-00117
• BOFiP, partages avec soultes ou plus-values (article 748 du CGI, assiette) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2166-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-PTG-10-20-20120912
• Haut Conseil de Stabilité Financière, conditions d'octroi du crédit immobilier : https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
• Ministère de l'Économie, fonctionnement du crédit immobilier : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/emprunter-et-sassurer/credit-immobilier-comment-ca-marche