Prêt immobilier pour un auto-entrepreneur : le revenu que la banque retient

Réponse directe. Un auto-entrepreneur peut financer sa résidence principale avec un prêt immobilier. La banque ne retient pas votre chiffre d'affaires mais un revenu net reconstitué, lu sur vos avis d'imposition et vos déclarations. Elle demande en général plusieurs exercices complets, dont le nombre varie selon l'établissement.

Cet article traite du prêt immobilier personnel (achat de votre logement). Pour financer l'activité elle-même, voir notre guide du prêt professionnel des indépendants et auto-entrepreneurs. Pour les professions libérales réglementées, voir le prêt immobilier en profession libérale.

Chiffre d'affaires et revenu : la confusion qui fait échouer les dossiers

En micro-entreprise, vous déclarez un chiffre d'affaires, pas un bénéfice. Une banque ne peut pas comparer ce chiffre à un salaire net : il contient vos achats, vos frais de déplacement, votre matériel, vos cotisations.

Pour estimer ce qui vous reste réellement, les banques procèdent de deux façons principales :

• elles appliquent au chiffre d'affaires l'abattement forfaitaire prévu par le régime fiscal micro, qui dépend de la nature de l'activité (vente, prestations de services, activité libérale) ;
• ou elles partent du revenu imposable figurant sur vos avis d'imposition.

Dans les deux cas, le revenu retenu est nettement inférieur au chiffre d'affaires. Faites ce calcul vous-même avant de chercher un bien : cela évite de viser un prix que la banque ne suivra pas.

Combien d'années d'activité faut-il ?

Il n'existe pas de durée fixée par la loi. Chaque banque définit sa politique, et elle peut changer d'un trimestre à l'autre. En pratique, un exercice incomplet ou une seule année pleine limite fortement le nombre d'établissements prêts à étudier le dossier. Plusieurs exercices complets, avec un chiffre d'affaires stable ou en progression, élargissent le choix.

Une reconversion dans le même métier que votre ancien emploi salarié se lit mieux qu'un démarrage dans un domaine nouveau. Si vous étiez salarié du même secteur avant de vous installer, joignez les justificatifs de ce parcours.

Ce que la banque regarde en plus des revenus

• La régularité mois par mois. Un chiffre d'affaires mensuel stable rassure davantage qu'une année bonne en moyenne mais faite de quelques gros mois.
• La dépendance à un seul client. Si la majeure partie de votre activité vient d'un seul donneur d'ordre, la banque y voit un risque. Une clientèle diversifiée se lit mieux.
• La séparation des comptes. Un compte dédié à l'activité, distinct du compte personnel, rend les flux lisibles. Il devient d'ailleurs obligatoire quand le chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives, et dès le départ pour une activité commerciale (source : Service Public Entreprendre).
• La régularité des déclarations et des paiements URSSAF. Une attestation de vigilance ou de régularité à jour évite une question gênante.
• L'épargne de précaution. Une épargne qui couvre plusieurs mois de charges montre que le foyer peut traverser une baisse d'activité.
• Le co-emprunteur. Un conjoint salarié stabilise la lecture du foyer, sans dispenser l'analyse de votre activité.

Le dossier type d'un auto-entrepreneur

• les avis d'imposition des derniers exercices ;
• les déclarations de chiffre d'affaires à l'URSSAF (mensuelles ou trimestrielles) sur la même période ;
• l'attestation d'immatriculation de l'entreprise ;
• une attestation de régularité URSSAF récente ;
• les relevés du compte professionnel et des comptes personnels sur les derniers mois ;
• un livre des recettes à jour ;
• si l'activité a changé de nature ou de rythme, une note courte qui l'explique ;
• le justificatif d'apport et de son origine ;
• les pièces du co-emprunteur.

Présentez un tableau d'une page avec le chiffre d'affaires année par année et, si possible, trimestre par trimestre. L'analyste voit la tendance sans reconstruire les chiffres.

Quand déposer la demande

Le meilleur moment est souvent juste après la réception d'un nouvel avis d'imposition qui confirme une année complète et stable. Déposer en cours d'année avec un exercice précédent faible oblige la banque à se fonder sur des chiffres anciens.

Si votre activité vient de passer en société (EURL, SASU), la situation change : la banque regarde alors votre rémunération de dirigeant et, souvent, les bilans de la société. Un changement de statut récent peut retarder l'étude ; mieux vaut en parler avant de signer un compromis.

Taux d'effort, durée et assurance

Le plafond de 35 % de taux d'effort et la durée maximale de 25 ans en principe (27 ans dans certains cas de différé) s'appliquent à tous les emprunteurs. Le détail figure dans notre guide des normes HCSF. Avec des revenus variables, une banque peut demander un reste à vivre plus large.

L'assurance emprunteur mérite aussi une attention particulière : les garanties d'incapacité de travail sont définies par rapport à votre activité professionnelle. Comparez-les avant de signer, voir assurance emprunteur.

Le rôle d'un courtier indépendant

Je reconstitue votre revenu comme le fera la banque, je vérifie la faisabilité avant toute recherche de bien, puis je présente le dossier aux établissements qui étudient les micro-entrepreneurs, parmi 30 banques partenaires. Dossier étudié et monté en moins de 48 h, suivi à distance partout en France. Plus de 500 projets financés.

Honoraires dus seulement si le prêt est obtenu, montant écrit dans le mandat, selon votre dossier.

Une première estimation de mensualité est possible avec le simulateur. Si une banque a déjà refusé, voir prêt immobilier refusé.

Sources

• Service-public.fr, « Je veux obtenir un crédit immobilier »
• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers
• Entreprendre.service-public.fr, compte bancaire dédié du micro-entrepreneur